À jour au 13 mai 2026. Plafonds confirmés : CELIAPP 8 000 $ par an (40 000 $ à vie), RAP 60 000 $ par personne depuis le 16 avril 2024.
La réponse courte est oui. Depuis le 1er avril 2023, le CELIAPP et le RAP sont cumulables sur un même achat de première propriété. C’est même la stratégie la plus efficace pour maximiser une mise de fonds quand le calendrier d’épargne le permet. En 2026, la combinaison ouvre jusqu’à 100 000 $ de fonds disponibles par personne (200 000 $ pour un couple), avec des avantages fiscaux distincts à chaque étage.
1. Ce que chaque régime fait, en une phrase
CELIAPP (Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété) : compte distinct du REER, plafonné à 40 000 $ à vie. Les cotisations sont déductibles, les rendements croissent à l’abri de l’impôt, et le retrait pour l’achat est entièrement libre d’impôt. Aucun remboursement requis.
RAP (Régime d’accession à la propriété) : retrait du REER, plafonné à 60 000 $ par personne depuis le 16 avril 2024. Le retrait n’est pas imposé, mais doit être remboursé au REER sur 15 ans, à raison de 1/15 par an. Sans remboursement, la portion non remboursée est ajoutée au revenu imposable de l’année.
Les deux outils visent le même objectif (financer la mise de fonds), mais ils fonctionnent sur des mécaniques fiscales différentes. C’est précisément ce qui rend leur combinaison intéressante.
2. La règle qui change tout : aucun conflit entre les deux
Avant le 1er avril 2023 (date d’entrée en vigueur du CELIAPP), seul le RAP existait pour les premiers acheteurs. Depuis cette date, la Loi de l’impôt sur le revenu permet l’utilisation simultanée du CELIAPP et du RAP pour la même acquisition. Aucune disposition de la loi n’impose de choisir entre les deux.
Concrètement, un acheteur peut, dans la même année fiscale :
- Cotiser au CELIAPP, déduire la cotisation, accumuler le capital pendant un ou plusieurs ans, puis retirer le montant sans impôt pour l’achat
- Cotiser au REER, déduire la cotisation, puis retirer jusqu’à 60 000 $ via le RAP pour le même achat
Les deux comptes sont gérés séparément. Les cotisations CELIAPP n’affectent pas le plafond REER, et inversement.
3. Plafonds 2026
| Régime | Plafond annuel | Plafond à vie / par retrait | Remboursement |
|---|---|---|---|
| CELIAPP | 8 000 $ (report possible) | 40 000 $ à vie | Aucun |
| RAP | Aucun (plafond REER) | 60 000 $ par retrait | 15 ans, 1/15 par an |
Plafond combiné par personne en 2026 : 100 000 $ disponibles pour la mise de fonds.
Pour un couple où chacun ouvre son CELIAPP et utilise son RAP, le plafond combiné atteint 200 000 $.
Le CELIAPP autorise le report de la cotisation annuelle inutilisée, mais une seule année à la fois (et seulement après l’ouverture du compte). Le RAP n’a pas de plafond annuel de cotisation, puisqu’il puise dans le REER déjà constitué.
4. Ordre de retrait optimal
Pour maximiser le bénéfice fiscal au moment de l’achat, la séquence recommandée est la suivante :
- Retirer d’abord le CELIAPP, en totalité ou partiellement, puisque le retrait est libre d’impôt et sans remboursement
- Compléter ensuite avec le RAP pour la portion supplémentaire de mise de fonds nécessaire
Cette séquence privilégie la dette fiscale la plus légère. Le retrait CELIAPP éteint définitivement les sommes ; le retrait RAP crée une obligation de remboursement pendant 15 ans qui pèse sur la capacité d’épargne future.
Si le plafond CELIAPP de 40 000 $ suffit à couvrir la mise de fonds requise, le RAP n’a pas à être activé. Garder son REER intact préserve la flexibilité fiscale future (déductions à long terme, retraits hors RAP plus tard).
5. Stratégie de cotisation : par où commencer ?
Avant l’achat, la priorité de cotisation dépend du revenu imposable et du capital déjà accumulé.
Si tu n’as ni REER ni CELIAPP : ouvrir le CELIAPP en priorité. Plafond annuel de 8 000 $, déduction immédiate, croissance à l’abri de l’impôt, retrait libre d’impôt. C’est le meilleur rendement après impôt disponible pour un premier acheteur.
Si tu as déjà un REER actif : continuer de cotiser au REER suffisant pour atteindre le plafond CELIAPP (8 000 $ par an), puis basculer le surplus vers le REER. Au moment de l’achat, tu auras les deux comptes prêts à activer.
Si tu cotises pour un couple : chacun doit ouvrir son propre CELIAPP. Le compte est personnel et non transférable. Un couple qui maximise les deux plafonds depuis l’ouverture peut accumuler 80 000 $ en CELIAPP combiné, en plus du RAP.
6. Pièges et conditions à respecter
Statut de premier acheteur (CELIAPP et RAP) Dans les deux régimes, l’acheteur ne doit pas avoir été propriétaire d’une résidence principale habitée au cours de l’année civile en cours ni des quatre années précédentes. Le statut est évalué au moment du retrait.
Délai d’ouverture minimum du CELIAPP Le CELIAPP doit être ouvert depuis au moins 14 jours civils avant le premier retrait admissible. Ouvrir le compte juste avant la signature ne suffit pas.
Achat admissible La propriété doit être située au Canada, et l’acheteur doit avoir l’intention d’y résider comme résidence principale dans l’année qui suit l’achat ou la construction. Une copropriété, une maison unifamiliale ou un duplex habité sont admissibles. Un immeuble à revenus en totalité ne l’est pas.
Calendrier de remboursement du RAP Le remboursement du RAP commence la deuxième année suivant l’année de retrait (mesure transitoire applicable aux retraits effectués entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025). Pour les retraits effectués à partir du 1er janvier 2026, le délai normal de cinq ans s’applique, sauf prolongation gouvernementale ultérieure. Les modalités définitives sont à confirmer auprès de l’Agence du revenu du Canada avant la signature.
Fermeture du CELIAPP Le CELIAPP doit être fermé au plus tard le 31 décembre de l’année du 15ᵉ anniversaire de son ouverture, ou de l’année du 71ᵉ anniversaire du titulaire. Le solde peut être transféré sans impact fiscal vers un REER ou un FERR si aucun achat admissible n’a eu lieu.
7. Exemple chiffré — couple, achat à 500 000 $
Hypothèses : couple de premiers acheteurs, deux salariés à revenu équivalent (taux marginal combiné fédéral + Québec ≈ 38 %), chacun a ouvert son CELIAPP en 2023, achat planifié en juillet 2026.
Cotisations cumulées au 1er juillet 2026 (par personne) :
- CELIAPP : 8 000 $/an × 4 ans (2023, 2024, 2025, 2026) = 32 000 $ + croissance ≈ 34 500 $
- REER alimenté en parallèle : disons 25 000 $ accumulés
Économies d’impôt cumulées sur les cotisations CELIAPP (par personne) : 32 000 $ × 38 % ≈ 12 160 $ de retours d’impôt encaissés au fil des quatre années.
Mise de fonds disponible à la signature, pour le couple :
| Source | Par personne | Couple |
|---|---|---|
| CELIAPP (retrait libre d’impôt) | 34 500 $ | 69 000 $ |
| RAP (retrait du REER) | 25 000 $ | 50 000 $ |
| Total disponible | 59 500 $ | 119 000 $ |
Sur un achat de 500 000 $, ces 119 000 $ représentent 23,8 % de mise de fonds, soit au-delà du seuil de 20 % qui élimine l’obligation d’assurance prêt hypothécaire SCHL. Économie supplémentaire estimée : entre 11 000 $ et 16 000 $ en prime SCHL évitée (taux 2,8 % à 4 % du prêt selon mise de fonds, plus TVQ 9,975 % payable comptant).
Obligation post-achat (par personne) : RAP à rembourser 25 000 $ ÷ 15 = environ 1 670 $ par an au REER, à compter de la deuxième ou cinquième année selon le calendrier applicable au moment du retrait.
8. Quand combiner, quand choisir un seul
Combiner les deux quand :
- La mise de fonds visée dépasse 40 000 $ par personne
- Le plafond REER personnel est suffisamment alimenté pour absorber 60 000 $ de RAP
- L’horizon d’achat dépasse 12 à 18 mois (laisse le temps au CELIAPP de fructifier)
Utiliser uniquement le CELIAPP quand :
- La mise de fonds visée tient sous 40 000 $ par personne
- L’acheteur n’a pas de REER significatif
- L’acheteur souhaite éviter l’obligation de remboursement post-achat
Utiliser uniquement le RAP quand :
- L’acheteur dispose déjà d’un REER alimenté et n’a pas ouvert de CELIAPP
- L’achat est imminent (moins de 14 jours), trop court pour activer le CELIAPP
- L’horizon de planification ne permet pas d’attendre l’accumulation CELIAPP
9. Récapitulatif
Le CELIAPP et le RAP sont compatibles, cumulables sur le même achat, et soumis à des règles fiscales distinctes. Depuis avril 2024, leur combinaison permet jusqu’à 100 000 $ de fonds disponibles par personne et 200 000 $ pour un couple. La séquence optimale consiste à prioriser le retrait CELIAPP (libre d’impôt, sans remboursement), puis à compléter avec le RAP si nécessaire.
Pour estimer ta propre projection d’épargne CELIAPP ou ton plan de remboursement RAP, deux calculatrices dédiées sont disponibles :
- Projection CELIAPP — solde projeté, économie d’impôt cumulée, et trajectoire selon ton taux de cotisation
- Calculateur RAP — retrait disponible et plan de remboursement personnalisé sur 15 ans
Article à jour au 13 mai 2026. Les plafonds CELIAPP et RAP, ainsi que les modalités de remboursement du RAP, sont fixés par la Loi de l’impôt sur le revenu fédérale et peuvent être modifiés à la suite d’un budget. Sources principales : Agence du revenu du Canada (CELIAPP et RAP), Revenu Québec (bulletin d’interprétation IMP.146-1), budget fédéral 2024 (relèvement RAP à 60 000 $).