Le courtier travaille gratuitement pour toi (rémunéré par le prêteur), accède à 20 ou 30 institutions, et fait jouer la concurrence sans abîmer ton dossier de crédit. La banque te montre un seul menu, le sien.
La réponse courte
Pour un premier acheteur, passe par un courtier hypothécaire d’abord. Présente ensuite la meilleure offre à ta banque actuelle : si elle s’aligne, profite de la relation existante. Si elle ne s’aligne pas, change.
| Courtier | Banque | |
|---|---|---|
| Prêteurs comparés | 20 à 30 | 1 |
| Coût pour toi | Aucun (résidentiel standard) | Aucun |
| Taux affichés négociables | Souvent en partant du taux gros joueur | Oui, mais sans levier externe |
| Pénalité IRD | Souvent plus douce (monoline) | Souvent plus salée (grandes banques) |
| Vérifications de crédit | Une seule (fenêtre de 30 jours) | Une par banque visitée |
| Service après-vente | Via le courtier et le prêteur | Succursale ou conseiller dédié |
| Dossiers complexes (autonome, jeune entreprise) | Force du courtier | Souvent refusé ou taux pénalisé |
Courtier
Choisis un courtier avec au moins 5 ans d’expérience, qui te montre noir sur blanc les offres de 4 prêteurs différents avant de te recommander une décision.
Banque
La stratégie gagnante : utilise le courtier pour obtenir ton taux de référence, puis demande à ta banque de s’aligner. Si elle refuse, tu gardes l’offre du courtier sans rien perdre.
Une banque peut t’offrir un taux 0,10 % plus bas qu’un courtier, puis t’imposer une pénalité IRD calculée selon ses taux affichés (gonflés), soit 15 000 $ de plus à la rupture qu’un prêteur monoline équivalent. Sur la durée moyenne de détention d’une hypothèque (4 à 5 ans avant rupture ou refinancement), le coût total dépasse souvent le « rabais » initial.
Demande toujours, en plus du taux : la méthode de calcul de la pénalité de rupture, les frais de transfert, la portabilité de l’hypothèque si tu déménages.
Pour un dossier résidentiel standard, oui. Le courtier est rémunéré par le prêteur qui obtient ton hypothèque (commission de finder). Quelques dossiers atypiques (travailleur autonome avec revenus complexes, dossier alternatif, B-prêteur) peuvent comporter des frais explicites de quelques centaines de dollars, toujours divulgués à l’avance.
Pas toujours, mais souvent. Le courtier a accès à 20 ou 30 prêteurs (banques traditionnelles, prêteurs monoline, caisses, prêteurs alternatifs) et fait jouer la concurrence. Une banque te montre uniquement ses produits. Pour un premier acheteur sans relation bancaire profonde, le courtier gagne presque toujours.
Pas si tu le fais via un courtier en une seule période de 30 jours. Equifax et TransUnion considèrent les vérifications de crédit hypothécaires faites dans cette fenêtre comme une seule. Si tu vas toi-même cogner aux portes de cinq banques sur trois mois, ton score peut baisser de 10 à 20 points.
Oui. Ce sont des institutions financières réglementées qui ne font que de l’hypothèque, pas de comptes, pas de cartes. Leurs taux sont parmi les plus compétitifs et leurs pénalités IRD sont souvent plus douces que celles des grandes banques. Le service client passe par le courtier qui t’a placé.
« Combien de prêteurs envoyez-vous mon dossier ? » Un bon courtier en consulte au moins 5 ou 6. S’il n’en regarde qu’un ou deux, change de courtier.